“내가 살겠다”던 집주인이 새 세입자 들였다면 손해배상｜대법원 첫 확정 판결, 2년 안 재임대·배상액 계산·증명책임은 집주인 (2026)

핵심 사실 한눈에 보기

배상액은 머니투데이·서울경제·파이낸셜뉴스·법률저널이 3,079만 9,992원(지연손해금 별도)으로 보도했습니다. 경향신문·세계일보·뉴데일리는 약 3,800만원으로 전했습니다. 액수 표기가 매체마다 다르므로 이 글은 원 단위까지 보도한 쪽을 기준으로 적습니다.

무슨 사건인가

세입자 A씨는 2020년 9월 서울 서대문구 아파트를 보증금 6억 6,000만원에 2년간 빌렸습니다. 계약이 끝나기 4개월 전인 2022년 5월 갱신을 요구했지만, 집주인 B씨는 “내가 직접 살겠다”며 거절했습니다. 주택임대차보호법은 집주인이나 직계가족이 실제 거주하려는 경우 갱신 요구를 거절할 수 있다고 정하고 있어서, A씨는 집을 비웠습니다.

B씨는 2022년 9월 전입신고를 했고, 해외에 있다가 2023년 2월 입국해 2024년 4월까지 그 집에서 살았습니다. 그런데 2024년 2월 다른 사람과 보증금 8억 2,000만원짜리 새 임대차계약을 맺고, 2024년 4월 이사를 나가면서 같은 날 새 세입자를 들였습니다. A씨의 계약이 갱신됐더라면 2024년 9월까지 살 수 있었으니, 그보다 5개월 앞서 제3자에게 세를 준 것입니다.

A씨는 손해배상을 청구했습니다. B씨는 “다른 다가구주택 6개 호실의 보증금을 돌려줘야 해서 돈이 급했고, 그래서 재임대가 불가피했다”고 맞섰습니다.

법원 판단: “예측 가능했던 사정은 정당한 사유가 아니다”

1심은 집주인 손을 들어줬습니다. 보증금 반환 부담을 예측하기 어려운 사정으로 본 것입니다. 2심은 뒤집었습니다. 6개 호실의 보증금 반환 채무는 갱신을 거절할 당시 이미 존재했고 만기도 정해져 있었으니 충분히 예상할 수 있었고, 재임대는 돈을 마련하는 여러 선택지 중 하나였을 뿐 불가피하지 않았다는 이유입니다. 부동산 시장 상황이나 대출 규제 변화도 일반적인 위험이지 예측 불가능한 사정이 아니라고 봤습니다.

대법원은 2심이 옳다고 확정하면서 ‘정당한 사유’의 기준을 처음으로 제시했습니다. 서울경제가 전한 판시 내용은 다음과 같습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’가 인정되기 위해서는 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대했어야 하고, 제3자에게 목적 주택을 임대하는 것이 불가피했어야 한다. 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.

정리하면 집주인이 배상을 피하려면 세 가지를 스스로 증명해야 합니다.

1. 갱신을 거절할 때는 예측할 수 없었던 사정이 생겼다
2. 그 사정 때문에 제3자에게 임대하는 것이 불가피했다
3. 이 두 가지를 집주인이 증명한다

대법원 관계자는 이 조항의 ‘정당한 사유’에 관한 첫 판시라고 설명했습니다(서울경제).

법 조문: 언제, 얼마를 배상하나

법제처 국가법령정보센터의 주택임대차보호법(법률 제21065호, 2026년 1월 2일 시행) 제6조의3을 그대로 옮기면 이렇습니다. 이 조항은 2020년 7월 31일 신설됐습니다.

• 제1항 제8호: 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신 요구를 거절할 수 있다.
• 제2항: 갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 본다.
• 제5항: 실거주 사유로 거절했는데 “갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우” 임대인은 임차인의 손해를 배상해야 한다.
• 제6항: 배상액은 당사자 간 미리 정한 합의가 없으면 다음 셋 중 큰 금액이다.

‘환산월차임’은 보증금을 월세로 바꾼 금액입니다. 전환율은 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 2%’ 중 낮은 쪽입니다. 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 인상된 연 3.00%이므로, 지금 기준으로 전환율은 연 5%입니다.

계산 예시(가정): 보증금 3억원 전세였다면 환산월차임은 3억원 × 5% ÷ 12 = 월 125만원이고, ①은 375만원입니다. 집주인이 새 세입자에게 보증금 4억원을 받았다면 새 환산월차임은 약 166만 7,000원, 차액 약 41만 7,000원 × 24개월 = ②는 약 1,000만원입니다. 둘 중 큰 1,000만원이 배상액이 됩니다. 실제로는 거절 시점과 재임대 시점의 기준금리, 월세가 섞인 계약 여부, 이사비·중개수수료 같은 실제 손해 입증에 따라 달라집니다. 이번 사건의 3,079만원은 새 계약과 원래 계약의 환산월차임 차액 2년분을 기준으로 산정된 금액이라고 법률저널과 경향신문이 전했습니다.

세입자가 지금 할 수 있는 일

실거주 사유로 거절당해 이사한 적이 있다면, 원래 계약 만료일부터 2년이 지났는지 먼저 계산하세요. 그 안에 집주인이 다른 사람에게 세를 줬다면 청구를 검토할 수 있습니다.

1. 재임대 사실 확인: 주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호와 제6조 제1항에 따라, 실거주 사유로 갱신이 거절된 ‘전 임차인’은 확정일자 부여기관(주민센터 등)에 갱신됐을 기간 중의 새 임대차계약 정보를 요청할 수 있습니다. 열람 범위는 임대차 목적물, 임대인·임차인 성명, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차 기간입니다. 수수료는 법무부령으로 정합니다.
2. 증거 보관: 갱신 요구 문자·내용증명, 집주인의 거절 통지, 이사 비용·중개수수료 영수증, 새 집 계약서를 모아 두세요. ③ 실제 손해액 입증에 쓰입니다.
3. 금액 산정: 위 세 기준으로 각각 계산해 가장 큰 금액을 청구합니다.
4. 청구: 내용증명으로 먼저 요구하고, 응하지 않으면 소송으로 갑니다. 소액이면 소액사건 절차를 쓸 수 있습니다. 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.

집주인 입장이라면, 실거주 사유로 거절한 뒤 2년 안에 재임대할 일이 생겼을 때 “돈이 필요했다”는 설명만으로는 부족합니다. 거절 당시 예측할 수 없었던 사정과 재임대 외에 방법이 없었다는 점을 자료로 증명해야 합니다.

이전 판결과 어떻게 이어지나

대법원은 2022년 12월 1일 판결(2022다279733)에서 집주인이 ‘실제 거주하려는 의사’가 있다는 점은 집주인이 증명해야 하고, 주거 상황·직장·이사 준비 여부 등을 종합해 판단한다고 밝힌 바 있습니다(법률신문). 그때는 ‘거절할 때 진짜 살 생각이었나’가 쟁점이었고, 이번 판결은 ‘진짜 살았더라도 2년 안에 세를 주면 어떻게 되나’에 답했습니다. 두 판결을 합치면, 실거주 사유 갱신거절과 관련한 증명책임은 거절 단계와 재임대 단계 모두 집주인에게 있습니다.

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자주 묻는 질문

집주인이 실제로 1년 넘게 살았는데도 배상해야 하나요? 이번 사건이 그 경우입니다. 집주인은 1년 2개월을 살았지만, 갱신됐을 기간(원래 만료일부터 2년) 안에 재임대했고 정당한 사유를 증명하지 못해 배상이 확정됐습니다.

‘2년 안’은 언제부터 세나요? 원래 계약 만료일부터입니다. 이 사건은 2022년 9월 만료였으니 2024년 9월까지가 보호 기간이었고, 재임대는 2024년 4월이었습니다.

집주인이 돈이 급해서 세를 놓았다고 하면요? 갱신 거절 당시 이미 있던 채무나 예상 가능한 만기는 ‘예측할 수 없었던 사정’이 아닙니다. 시장 상황이나 대출 규제 변화도 마찬가지로 봤습니다.

집주인이 세를 주지 않고 집을 팔거나 비워 두면요? 제6조의3 제5항은 ‘제3자에게 임대한 경우’만 규정합니다. 매도나 공실은 이 조항의 직접 대상이 아니어서 일반 손해배상으로 다퉈야 하고, 결과는 사안마다 다릅니다. 이 부분은 변호사 상담이 필요합니다.

얼마를 받을 수 있나요? 환산월차임 3개월분, 새 세입자와의 환산월차임 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 보증금이 클수록, 새 세입자 보증금이 많이 올랐을수록 ②가 커집니다.

집주인이 정말 재임대했는지 어떻게 아나요? 실거주 사유로 거절된 전 임차인은 시행령에 따라 확정일자 부여기관에서 새 계약의 보증금·기간 등을 열람할 수 있습니다. 주민센터에 신분증과 이전 계약서를 가져가 요청하세요.

갱신요구권을 이미 한 번 쓴 뒤의 거절은요? 갱신요구권은 1회뿐입니다. 이 보호는 요구권이 남아 있는 상태에서 실거주 사유로 거절당한 경우에 적용됩니다.

출처와 확인 시각

• 법제처 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의3·제7조의2 — 법률 제21065호, 2026년 1월 2일 시행 (2026년 10월 12일 확인)
• 법제처 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 시행령 제5조·제6조·제9조 — 대통령령 제36423호, 2026년 7월 1일 시행 (2026년 10월 12일 확인)
• 한국은행, 기준금리 추이 — 2026년 8월 27일 연 3.00% (2026년 10월 12일 확인)
• 경향신문, 「대법 “실거주 갱신 거절 후 제3자 임대하려면 ‘예측 불가한 사정’ 증명해야”」 (2026년 10월 12일)
• 서울경제, 「“실거주 하니 나가세요” 세입자 내보낸 뒤 재임대…대법 “정당한 사유 없으면 배상”」 (2026년 10월 12일)
• 머니투데이, 「“내가 살려고” 전세 갱신 거절 후 ‘1.6억’ 올려 세 줬다…대법 판단은?」 (2026년 10월 12일)
• 법률저널, 「대법원, 자신 거주 이유 제3자에 임대한 임대인은 임차인에게 손해배상 해야」 (2026년 10월 11일) — 선고일·사건번호·배상액 원 단위
• 뉴데일리, 「대법, ‘실거주 계약갱신 거절’ 집주인 3800만원 손해배상 확정」 (2026년 10월 12일)
• 법률신문 판례 큐레이션, 「임대인의 ‘실제 거주의사’ 판단 법리 첫 제시」 — 대법원 2022년 12월 1일 선고 2022다279733

판결문 전문은 대법원 종합법률정보에 등록된 뒤 사건번호 2026다203203으로 확인할 수 있습니다. 이 글의 사건 경위와 금액은 언론 보도 기준이며, 판결문 공개 후 달라지는 부분이 있으면 수정하겠습니다.