전세사기 보증금 3분의 1, 국가가 채워준다 — 11월 13일 시행, 나는 얼마 받나·선지급 대상·신청 서류

한눈에 보기

항목	내용
시행일	2026년 11월 13일(금)
근거	전세사기특별법 개정(2026년 5월 12일 공포) + 시행령 개정(10월 6일 국무회의 의결)
보장 수준	임차보증금의 3분의 1(최소보장금)
받는 돈	최소보장금 − 이미 회복한 금액 = 최소지원금
경·공매 전에 먼저 받기	선지급금 — 신탁사기 등 무권계약 피해자 대상
지급 기관	한국토지주택공사(LH) 위탁
결정 기한	신청일부터 90일 이내(한 차례 30일 연장 가능)
이의신청	결정 통지일부터 30일 이내
반납 의무	이후 보증금을 더 회수하면 신고·반납, 미반납 시 과태료 최대 3,000만 원

출처: 국토교통부 보도자료(정책브리핑)

나는 얼마 받나: 계산법

최소지원금 = 보증금 × 1/3 − (이미 돌려받은 돈)

여기서 빼는 '이미 돌려받은 돈'은 국토교통부 보도자료 기준으로 네 가지입니다.

1. 대항력·우선변제권을 행사해 받은 금액(경매 배당 등)
2. 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액
3. 경매차익 — LH 등 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때 생기는 감정가와 낙찰가의 차액
4. 임대료 지원액

정부가 든 예시 그대로

구분	현행	11월 13일 이후
보증금	1억 5,000만 원	1억 5,000만 원
경매 배당	2,000만 원	2,000만 원
경매차익	1,000만 원	1,000만 원
최소지원금	없음	2,000만 원
총 회복액	3,000만 원	5,000만 원

5,000만 원(보증금의 3분의 1)에서 이미 받은 3,000만 원을 뺀 2,000만 원을 추가로 받는 구조입니다. 반대로 이미 3분의 1 이상 돌려받았다면 최소지원금은 없습니다.

내 금액 빨리 따져 보기

보증금	최소보장금(3분의 1)	이미 받은 돈이 이보다 적으면
6,000만 원	2,000만 원	차액 지급
9,000만 원	3,000만 원	차액 지급
1억 2,000만 원	4,000만 원	차액 지급
1억 5,000만 원	5,000만 원	차액 지급
2억 1,000만 원	7,000만 원	차액 지급

이 표는 보증금을 3으로 나눈 단순 계산입니다. 실제 지급액은 LH가 배당표와 변제 서류를 보고 결정합니다.

경·공매가 끝나기 전에 받을 수 있나: 선지급-후정산

국토교통부 보도자료는 선지급-후정산 제도를 **"신탁사기 등 무권계약자 대상"**으로 설명합니다. 집주인이 아닌 사람(위탁자 등)과 계약해 법적으로 권리를 주장하기 어려운 피해자가 대표적입니다. 모든 피해자가 경매 전에 먼저 받는 제도는 아니라는 점을 구분해야 합니다.

• 선지급금 = 최소보장금 − (임차보증금반환채권으로 변제받은 금액) − (선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등)
• 경·공매 등이 끝나 추가로 회수한 돈이 생기면 나중에 정산합니다.

정부 예시: 보증금 1억 5,000만 원, 임대료 지원 1,000만 원만 받은 경우 → 선지급금 4,000만 원을 더해 총 5,000만 원을 회복합니다.

언제, 무엇을 들고 신청하나

신청 시기

구분	신청 가능 시점
최소지원금 — 피해주택 매입을 LH에 요청한 경우	경매차익 산정이 끝난 뒤
최소지원금 — 그 밖의 경우	피해주택 처분 절차가 끝난 뒤
선지급금	LH 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전까지

선지급금은 '끝나기 전'까지만 신청할 수 있습니다. 대상이라면 경·공매 진행 상황을 보면서 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

제출 서류(보도자료에 적힌 항목)

• 전세사기피해자 결정문
• 임대차계약서 사본
• 주민등록표 초본
• 피해주택 등기사항전부증명서
• 배당표 또는 배분계산서
• 임대보증금반환채권 변제 관련 서류

질병·해외 체류 등으로 직접 신청하기 어렵다면 대리인을 선임할 수 있습니다. 온라인 접수 주소와 창구는 아직 발표되지 않았습니다(10월 6일 기준). 국토교통부는 "관련 시스템 구축과 피해자 안내 등 준비"를 하겠다고 밝혔습니다.

신청 후 절차

1. LH 접수
2. 90일 이내 지급 여부·금액 결정 후 통지(부득이하면 30일 이내 한 차례 연장)
3. 결과에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 이내 이의신청(행정기본법 제36조)
4. 지급

이미 경매가 끝난 피해자도 받나

국회 통과 당시 보도(한국경제 2026년 4월 28일)와 10월 6일 서울신문 보도에 따르면 이미 경·공매가 끝난 피해자에게도 소급 적용됩니다. 서울신문은 2023년 6월부터 2026년 8월까지 피해자로 결정된 4만 936건이 소급 신청 대상이라고 전했습니다. 국토교통부 집계로도 8월까지 누적 피해자 결정은 4만 936건입니다(9월 7일 발표).

소급 신청의 구체적인 접수 방식은 아직 별도 공지가 없으니, 결정문과 배당표를 미리 챙겨 두는 정도가 지금 할 수 있는 준비입니다.

받은 뒤 보증금을 더 돌려받으면

최소지원금·선지급금을 받은 뒤에 보증금을 추가로 회수하면 그 사실을 신고하고 해당 금액을 반납해야 합니다. 정해진 기간에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원 과태료가 부과됩니다. 나중에 배당이나 변제를 더 받게 되면 바로 LH에 알리는 편이 안전합니다.

아직 피해자 결정을 못 받았다면

최소보장제는 전세사기피해자로 결정된 사람이 대상입니다. 결정문이 첫 번째 제출 서류입니다. 정부는 2025년 법 개정 때 피해자 결정 신청 기한을 2027년 5월 31일까지 2년 연장했습니다(정책브리핑). 신청은 시·도 전세사기 피해지원센터 방문이나 전세사기피해자 지원관리시스템으로 할 수 있습니다. 계약 시기 등 요건은 신청 전에 센터에 확인하세요.

이번 시행령에 함께 들어간 것

• LH 매입 쉬워짐: 공공주택사업자가 경·공매로 피해주택을 사들일 때, 그 집에 사는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하면 그 비용을 주택 취득비용에 넣을 수 있게 했습니다.
• 피해자 협동조합 리츠 지원: 피해자 등이 만든 협동조합이 발행주식 50% 이상을 가진 부동산투자회사에 지방정부가 행정·재정 지원을 할 수 있습니다.
• 임대인 신용정보 조회: 국토교통부 장관이 신용정보집중기관에 임대인의 대출·연체·카드 미결제금액 등 정보를 요청할 수 있는 절차를 마련했습니다.

체크리스트

• 전세사기피해자 결정문이 있는가(없으면 2027년 5월 31일 전 결정 신청)
• 보증금 ÷ 3 금액과 지금까지 회복한 금액(배당·변제·경매차익·임대료 지원)을 비교했는가
• 신탁사기 등 무권계약 피해자라면 선지급 신청 시기(처분·매입 완료 전)를 확인했는가
• 배당표·등기부·계약서 사본·초본을 준비했는가
• 11월 13일 전후 국토교통부·LH 신청 안내를 확인할 계획인가

전세 계약을 앞두고 있다면 피해를 막는 쪽이 먼저입니다. 전세보증금 반환보증 가입 방법 — HUG 신청기한·조건·보증료도 함께 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 보증금 전액의 3분의 1을 따로 더 주는 건가요? 아닙니다. 보증금의 3분의 1까지 '채워주는' 제도입니다. 이미 돌려받은 돈을 빼고 모자란 만큼만 받습니다.

Q. 언제부터 신청하나요? 제도는 11월 13일부터 시행됩니다. 접수 창구와 온라인 주소는 10월 6일 현재 발표되지 않았습니다.

Q. 경매가 아직 안 끝났는데 지금 받을 수 있나요? 일반 피해자는 처분 절차나 경매차익 산정이 끝난 뒤 최소지원금을 신청합니다. 경·공매 전 선지급은 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 제도입니다.

Q. 신청하면 언제 결과가 나오나요? LH가 신청일부터 90일 이내에 결정해 통지합니다. 부득이하면 30일 이내에서 한 번 연장할 수 있습니다.

Q. 결과가 마음에 들지 않으면요? 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.

Q. 받은 뒤 집주인에게서 돈을 더 받으면 어떻게 되나요? 신고하고 그만큼 반납해야 합니다. 기한 내 반납하지 않으면 최대 3,000만 원 과태료가 부과될 수 있습니다.

출처와 문의

• 국토교통부 보도자료 「「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결」(2026.10.6.)
• 뉴스1 — 전세사기 피해 보증금 3분의 1까지 보장…11월 13일 시행(2026.10.6.)
• 서울신문 — 떼인 전세금 3분의 1은 돌려받는다(2026.10.6.)
• 한국경제 — 전세사기 피해자라면 반드시 확인해야 할 6가지 변화(2026.4.28.)
• 이투데이 — 8월 전세사기 피해자 658건 추가 인정…누적 4만936건(2026.9.7.)
• 문의: 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과 044-201-5232~5234 (보도자료 담당자 연락처)