조정대상지역 일시적 2주택 특례 3년→2년 단축 — 10월 1일 시행, 누가 적용받나

3줄 결론

1. 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례 기간이 3년 → 2년으로 단축되며, 시행령은 2026년 10월 1일 공포·시행 예정입니다.
2. 양도세는 2026년 8월 4일 이후 새 집을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 분부터, 종부세는 8월 4일 이후 취득하고 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용됩니다.
3. 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 규정(3년)이 적용됩니다.

무엇이 바뀌나

지금까지는 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득해 일시적 2주택자가 되면, 3년 동안 양도소득세와 종합부동산세에서 1세대 1주택 특례를 적용했습니다. 이번 개정으로 이 기간이 2년으로 줄어듭니다.

구분	종전	변경
특례 적용 기간	3년	2년
대상	조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 신규 취득해 일시적 2주택이 된 경우	동일
양도세 특례 내용	양도가액 12억 원 이하분 비과세, 장기보유특별공제 우대(최대 80%)	동일(기간만 단축)
종부세 특례 내용	기본공제 12억 원, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%) 등	동일(기간만 단축)
근거	소득세법 시행령, 종합부동산세법 시행령	2026년 10월 1일 공포·시행 예정

언제부터, 누구에게 적용되나

적용 시점은 세목별로 다릅니다.

세목	2년 단축이 적용되는 경우
양도소득세	2026년 8월 4일 이후 주택을 새로 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 분부터
종합부동산세	2026년 8월 4일 이후 주택을 새로 취득하고, 2027년 6월 1일 기준 납세의무가 성립하는 분부터
종전 규정(3년) 적용	2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

8월 3일은 정부가 「2026년 세제개편안」을 발표한 날입니다. 이번 시행령 개정은 그 후속 조치입니다.

본인 주택과 새로 산 주택이 모두 조정대상지역에 있는지, 새 집의 취득일·계약금 지급일이 언제인지를 먼저 확인해야 합니다. 조정대상지역 해당 여부를 어느 시점 기준으로 판단하는지는 발표문에 적혀 있지 않으므로, 정확한 판단은 관할 세무서에 문의하는 것이 안전합니다.

함께 바뀌는 것 — 상생임대·매입임대 아파트

같은 날 의결된 시행령에는 다음 내용도 들어 있습니다.

항목	내용
상생임대주택 거주요건 면제	당초 적용기한(2026년 12월 31일)대로 종료. 상생임대 종료 후 1년(최대 2029년 12월 31일) 안에 양도한 주택에 한해 양도세 거주요건 면제. 2026년 12월 31일 이전에 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 경우는 2027년 12월 31일까지 적용
조정대상지역 매입임대 아파트	등록말소 후에도 영구 적용되던 다주택자 양도세 중과배제·법인세 추가과세 배제에 기한 설정. 기본적으로 2027년 12월 31일까지 기존 특례 유지. 2027년 1월 1일 기준 의무임대기간이 끝나지 않았거나 재건축·재개발 절차가 진행된 경우 별도 기한 적용
임대사업자 거주주택 특례	매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례는 현재와 같이 등록말소일부터 5년간 유지
비수도권 준공 후 미분양주택	종부세·양도세 주택 수 제외 특례 등 적용기한 2027년 12월 31일까지 1년 연장

매입임대 아파트 기한 설정은 조정대상지역 내 매입임대(장기일반·단기임대) 아파트에만 해당합니다. 조정대상지역의 아파트가 아닌 주택, 조정대상지역 밖의 아파트, 건설임대·공공지원 임대는 특례가 유지됩니다.

올해 종부세 특례 신고와의 관계

종부세의 2년 단축은 2026년 8월 4일 이후 새로 취득하고 2027년 6월 1일 기준 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다. 올해 종부세 1세대 1주택 특례 신고에서 일시적 2주택 요건이 어떻게 안내됐는지는 종부세 합산배제·1주택 특례 신고 가이드에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

8월에 계약금을 넣고 10월에 잔금을 치르면 3년인가요, 2년인가요?

발표문 기준으로 종전 규정(3년)은 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 적용됩니다. 계약금 지급일이 8월 4일 이후라면 2년 단축 대상이 될 수 있으므로, 계약서의 계약일·계약금 지급일을 기준으로 세무서에 확인하세요.

조정대상지역이 아닌 곳에 새 집을 산 경우도 2년인가요?

이번 발표에서 단축 대상으로 명시한 것은 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득한 경우입니다. 그 밖의 조합은 발표문에 따로 적혀 있지 않으므로, 본인 상황은 세무서에 확인해야 합니다.

문의는 어디로 하나요?

재정경제부 보도자료의 문의처는 재산세제과(044-215-4310), 조세개혁추진단 총괄기획팀(044-215-4360)입니다. 시행령별로는 소득세법 시행령 044-215-4312, 종합부동산세법 시행령 044-215-4362입니다.

출처

• 재정경제부 보도자료 — 「소득세법 시행령」 등 4개 시행령 국무회의 의결 (2026.9.29, 정책브리핑 전재)
• 정책브리핑 — 조정대상지역 일시적 2주택 특례 '2년'으로 단축…내달 1일 시행 (2026.9.29)

시행령은 10월 1일 공포 예정이며, 공포된 조문과 부칙은 국가법령정보센터에서 최종 확인할 수 있습니다.