종부세 합산배제·1주택 특례 신고 9월 30일 마감 — 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·부부 공동명의 총정리 (2026)

📌 한눈에 — 합산배제 vs 과세특례

구분	합산배제	과세특례 (1세대1주택 특례 등)
효과	해당 주택을 종부세 계산에서 아예 뺌 (비과세)	주택 수에서 빼 1주택자로 계산 (공제 12억·세액공제)
대표 대상	등록 임대주택, 사원용주택, 기숙사, 미분양주택, 어린이집용 주택 등	일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부 공동명의 1주택
기간	9월 16일~9월 30일	9월 16일~9월 30일
반영	11월 정기고지	11월 정기고지

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🏠 1주택자로 봐주는 4가지 특례

아래 주택은 신청하면 1세대1주택자 판단 때 주택 수에서 빠집니다. 그러면 공제 12억과 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 다만 빠진 주택도 공시가격은 과세표준에 합산됩니다.

특례	요건
① 일시적 2주택	새 집을 산 뒤 3년 안에 종전 주택을 팔 것
② 상속주택	상속개시일부터 5년 이내인 주택. 5년이 지났어도 지분율 40% 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 **6억 이하(수도권 밖 3억 이하)**인 주택
③ 지방 저가주택	수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시의 군, 세종시 읍·면은 포함)에 있는 공시가격 4억 이하 주택 1채 (2025년 3억 → 4억 상향)
④ 부부 공동명의 1주택	부부가 1채를 공동으로 가진 경우, 한 명을 납세의무자로 해 1주택자로 계산

부부 공동명의, 신청하는 게 유리할까?

부부 공동명의 1주택자는 기본적으로 각자 9억씩, 합계 18억을 공제받습니다. 특례를 신청하면 한 명의 단독 1주택자처럼 공제 12억과 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다.

• 공시가격이 낮거나 보유기간이 짧으면 → 공제 18억인 기본 방식이 대체로 유리합니다.
• 나이가 많고 오래 보유했다면 → 세액공제(최대 80%)가 커서 특례가 유리할 수 있습니다.

어느 쪽이 나은지는 홈택스의 종부세 모의계산으로 두 방식을 모두 계산해 보고 정하는 것이 가장 정확합니다. 한 번 신청한 뒤 다음 해에 방식을 바꾸려면 다시 신청하면 됩니다.

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🆕 올해 바뀐 점 — 부부 공동명의·인구감소지역

한국세정신문(9월 10일)이 정리한 올해 종부세 법령 개정 내용입니다.

개정 항목	내용
부부 공동명의 납세의무자 선택	이제 지분율과 관계없이 부부 중 누구를 납세의무자로 할지 고를 수 있습니다. 지분이 적은 배우자도 지정할 수 있어, 부부 중 누가 상속주택·대체주택·지방 저가주택을 가져도 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
인구감소지역 주택	2026년 1월 1일 이후 취득한 인구감소지역·인구감소관심지역 주택은 세율을 정할 때 주택 수에서 뺍니다.
임대주택 합산배제 요건 완화	세무서 사업자등록 업종 요건이 삭제됐습니다.

인구감소(관심)지역 특례 주택 요건

구분	인구감소지역 주택	인구감소관심지역 주택
가격 (공시가격)	수도권 4억 이하, 수도권 밖 9억 이하	수도권 적용 불가, 수도권 밖 4억 이하
지역	취득 당시 인구감소지역 (접경지역 아닌 수도권·광역시(군 제외) 제외)	취득 당시 수도권 밖 인구감소관심지역 (광역시(군 제외) 제외)
공통	기존에 가진 주택과 같은 시·군·구에 있는 주택이 아닐 것	기존에 가진 주택과 같은 시·군·구에 있는 주택이 아닐 것

출처: 한국세정신문, 「합산배제·과세특례 종부세 법령 개정내용」(9월 10일)

세컨드하우스를 지방에 샀다면 올해 처음 해당될 수 있습니다. 내 지역이 인구감소지역인지는 행정안전부 고시로 확인할 수 있습니다.

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🏢 합산배제 — 임대주택·사원용주택 등

합산배제는 해당 주택을 종부세 과세표준에서 아예 제외합니다. 국세청이 안내하는 대상은 16가지 유형입니다.

• 임대주택: 공공건설·민간건설·민간매입 임대주택 등. 유형별로 면적·공시가격·임대기간 요건이 다릅니다. 예를 들어 공공건설 임대주택은 전용 149㎡ 이하, 공시가격 9억 이하(2021년 2월 16일 이전 승인분은 6억 이하), 5년 이상 임대 요건이 있습니다.
• 그 밖의 주택: 사원용주택, 기숙사, 미분양주택, 어린이집용 주택, 등록문화유산 주택, 임대형 노인복지주택 등

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🖥️ 신고 방법과 재신고 여부

방법	방법 설명
홈택스 (PC)	로그인 → 종합부동산세 신고 메뉴에서 합산배제·과세특례 신고. 안내문을 받았다면 대상 주택이 미리 채워져 있습니다.
손택스 (모바일)	홈택스와 같은 메뉴. 연휴 중에도 가능
서면	주소지 관할 세무서에 신고서 제출 (우편 가능). 창구는 9월 28일~30일에 엽니다.

매년 다시 해야 하나요?

아닙니다. 한 번 신고한 뒤 소유권·면적 등 요건에 변동이 없으면 다시 신고하지 않아도 계속 적용됩니다. 다음과 같은 경우에만 이번 기간에 새로 신고하세요.

• 올해 처음 대상이 된 경우 (새로 상속받음, 이사하며 일시적 2주택이 됨 등)
• 임대주택 등록 말소, 임대료 증액, 면적·소유권 변동이 있는 경우
• 부부 공동명의 특례를 새로 신청하거나 포기하려는 경우

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🚨 놓치면 생기는 일

1. 11월 정기고지에 다주택자로 계산됩니다. 특례 대상인데 신청하지 않으면 공제와 세액공제가 줄어든 고지서를 받습니다.
2. 12월에 직접 신고해 바로잡을 수는 있습니다. 종부세는 고지 대신 12월 1일~12월 15일에 직접 신고·납부할 수 있고, 이때 합산배제·특례 신고를 함께 할 수 있습니다. 다만 세액을 직접 계산해야 하니 9월 신청이 가장 간단합니다.
3. 요건을 못 지키면 추징됩니다. 일시적 2주택인데 3년 안에 팔지 못했거나, 임대 의무를 어겼다면 줄어든 세액과 이자상당가산액을 냅니다.

올해 12월 종부세는 현행법으로 계산합니다. 내년부터 바뀌는 공제·세율은 2026 종부세 개편안 총정리에서 확인하세요. 재산세 납부 흐름이 궁금하다면 재산세 조회·납부 방법, 상속주택이 있다면 상속세·증여세 한도 정리도 도움이 됩니다.

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❓ 자주 묻는 질문

Q. 종부세 합산배제·과세특례 신고 기간은 언제인가요? 2026년은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 홈택스·손택스는 추석 연휴 중에도 가능하고, 세무서 서면 제출은 연휴 뒤 9월 28일부터 30일까지 할 수 있습니다.

Q. 작년에 신청했는데 올해 또 해야 하나요? 요건에 변동이 없으면 다시 하지 않아도 됩니다. 임대사업자 등록 말소, 임대료 증액, 소유권·면적 변동이 있으면 변동 신고를 해야 합니다.

Q. 일시적 2주택은 언제까지 종전 주택을 팔아야 하나요? 새 집을 산 날부터 3년 안에 팔아야 합니다. 팔지 않으면 줄어든 종부세와 이자상당가산액을 추징당합니다.

Q. 지방 저가주택 기준은 얼마인가요? 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있는 공시가격 4억 이하 주택 1채입니다. 2025년에 3억에서 4억으로 올랐습니다.

Q. 부부 공동명의 1주택 특례는 누가 납세의무자가 되나요? 올해부터는 지분율과 관계없이 부부가 선택할 수 있습니다. 지분이 적은 배우자도 납세의무자로 지정할 수 있습니다.

Q. 부부 공동명의는 특례를 신청하는 게 무조건 유리한가요? 아닙니다. 기본 방식은 합계 18억을 공제하고, 특례는 공제 12억에 고령자·장기보유 세액공제를 더합니다. 나이와 보유기간에 따라 유불리가 갈리니 홈택스 모의계산으로 비교해 보세요.

Q. 안내문을 받지 못했는데 신청할 수 있나요? 네. 안내문은 국세청이 대상으로 예상한 4만8천 명에게 보낸 것이고, 요건을 갖췄다면 안내문과 관계없이 신청할 수 있습니다.

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참고 자료

• 국세청 — 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 (개인)
• 국세청 — 합산배제 및 과세특례 신고 개요
• 홈택스 — 신고·모의계산
• 종부세 계산기 (tool.andxo.com) — 현행 vs 2027·2028 정부안 비교
• 한국세정신문 — 종부세 법령 개정내용 (9월 10일)
• 한국경제TV — 합산배제·과세특례 대상 4.8만 명 (9월 10일)
• 지방 저가주택 4억 상향: 한국세정신문

이 글은 9월 25일 기준 국세청 안내와 보도를 바탕으로 작성했습니다. 개인별 요건은 관할 세무서나 국세청 상담센터(국번 없이 126)에서 확인하세요.