Andxo·2026년 9월 25일·2026년 9월 25일 수정2026년 9월 기준 정보
"같은 집인데 살면 덜 내고, 안 살면 더 낸다."
2026년 종합부동산세 개편의 핵심은 이 한 줄입니다. 정부는 8월 3일 세제개편안을 발표했습니다. 이어 9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택자 공제 축소와 세부담상한 인상을 철회한 수정안을 확정했습니다.
이 글은 정부안 기준으로 바뀌는 내용과 바뀌지 않는 내용을 표로 나눠 정리합니다. 먼저 꼭 알아둘 두 가지가 있습니다.
⚠️ 먼저 알아둘 두 가지
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공시가격·실거주 여부·나이·보유/거주기간을 넣으면 2026 현행 · 2027 정부안 · 2028 정부안 종부세를 나란히 계산합니다. 재정경제부 공개 사례(공시 30억 비거주 774만7천원 → 1,203만8천원)와 원 단위까지 같은 결과가 나오도록 맞췄습니다.
종부세 계산기 열기 →목차
14억
실거주 1주택 공제 (현행 12억)
12억 유지
비거주 1주택 공제 (9억 철회)
60→70%
공정시장가액비율 (2027)
| 항목 | 현행 | 정부안 (9월 1일 수정 반영) |
|---|---|---|
| 실거주 1세대1주택 공제 | 12억 | 14억 (공시가격 기준) |
| 비거주 1세대1주택 공제 | 12억 | 12억 유지 (당초 9억 → 철회) |
| 다주택자 공제 | 9억 | 4억 + 거주주택 비중만큼 추가(최대 5억) |
| 공정시장가액비율 | 60% | 2027년 70%, 2028년 3주택 이상·조정대상지역 80% |
| 2주택 이하 세율 | 0.5~2.7% | 2027년 과도기 → 2028년 과표 12억 초과 구간 3주택 세율과 통합 |
| 세부담상한 | 150% | 150% 유지 (당초 200% → 철회) |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 최대 80%, 금액 한도 없음 | 2027년 800만원, 2028년 600만원 한도 신설 |
| 장기보유 세액공제 | 보유기간 기준 | 2028년 거주기간 기준으로 전환 |
출처: 재정경제부 세제개편안(8월 3일), 9월 1일 국무회의 수정안 보도(매일경제·연합뉴스TV·아이뉴스24). 모든 금액 기준은 공시가격입니다.
8월 3일 원안이 나온 뒤 "한 채 가진 사람까지 세금이 크게 오른다"는 반발이 컸습니다. 정부는 발표 29일 만인 9월 1일 국무회의에서 다음을 수정했습니다.
| 쟁점 | 8월 3일 원안 | 9월 1일 수정안 |
|---|---|---|
| 비거주 1주택 공제 | 12억 → 9억 | 12억 유지 |
| 세부담상한 | 150% → 200% | 150% 유지 |
| 부부 공동명의 (비거주) | 1인당 4억 | 1인당 6억 (합계 12억) |
| 부부 공동명의 (실거주) | — | 1인당 9억 (합계 18억) |
| 실거주 1주택 공제 14억 | 원안 | 유지 |
| 거주 인정 예외 확대 | — | 국회 논의로 넘김 |
정부는 종부세를 포함한 세법 개정안 11건을 9월 3일까지 국회에 제출하고, 12월 초 통과를 목표로 한다고 밝혔습니다.
💡 수정안이 바꾼 것과 못 바꾼 것
비거주 1주택자의 공제 금액과 1년 인상 폭 상한은 지켜졌습니다. 하지만 공정시장가액비율 인상, 세율 인상, 세액공제 한도 신설은 그대로입니다. 그래서 고가 비거주 1주택자는 수정안 뒤에도 세금이 오릅니다.
종부세 세율은 과세표준 구간별 누진세율입니다. 과세표준은 (공시가격 합계 − 공제) × 공정시장가액비율로 계산합니다.
| 과세표준 | 현행 | 2027년 (과도기) | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억~25억 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25억~50억 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 50억~94억 | 2.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
| 과세표준 | 현행 | 2028년~ (단일 세율) |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% | 1.3% |
| 12억~25억 | 2.0% | 2.0% |
| 25억~50억 | 3.0% | 3.0% |
| 50억~94억 | 4.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 5.0% | 5.0% |
3주택 이상은 12억 초과 구간이 이미 중과 세율이라 그대로이고, **과세표준 6억~12억 구간만 1.0% → 1.3%**로 오릅니다. 정부 발표 자료에는 이 구간의 3주택 이상 적용 시점이 2027년인지 2028년인지 따로 적혀 있지 않습니다.
2028년부터는 과세표준 12억 초과 구간에서 1주택자와 다주택자 세율이 같아집니다. 과세표준 12억은 시가로 약 45억원 수준이라고 정부는 설명했습니다.
과세표준 6억 이하(0.5~0.7%)는 어느 해에도 바뀌지 않습니다. 대부분의 1주택자는 이 구간에 있습니다.
| 유형 | 현행 | 정부안 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대1주택 | 12억 | 14억 |
| 비거주 1세대1주택 | 12억 | 12억 |
| 부부 공동명의 실거주 | 1인당 9억 | 1인당 9억 (합계 18억) |
| 부부 공동명의 비거주 | 1인당 9억 | 1인당 6억 (합계 12억) |
| 다주택자 | 9억 | 4억 + 5억 × (거주주택 가액 ÷ 전체 주택 가액) |
다주택자 공제 계산 예시(정부 설명): 주택 합계 50억 중 실제 사는 집이 10억이면 4억 + 5억 × (10÷50) = 5억입니다.
정부는 공시가격 14억이 시가로 약 20억원이며 전체 주택의 상위 2% 수준이라고 설명했습니다.
공정시장가액비율은 법이 아니라 시행령으로 정합니다. 국회 통과 없이도 정부가 조정할 수 있어, 앞으로도 변동 가능성이 가장 큰 항목입니다.
현행 공제율은 아래와 같고, 두 공제를 합해 **최대 80%**입니다.
| 고령자 공제 | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60~64세 | 20% | 5년~10년 | 20% |
| 만 65~69세 | 30% | 10년~15년 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
정부안의 변화는 두 가지입니다.
🧓 고가주택 고령 1주택자가 가장 영향이 큽니다
세액공제 한도는 공제 금액이 큰 사람, 즉 공시가격이 높고 오래 보유한 고령자에게 걸립니다. 9월 1일 수정안에서도 이 한도는 바뀌지 않았습니다.
실거주 공제 14억을 받으려면 정부안 기준으로 해당 주택에 1년 이상 거주해야 합니다.
같은 공시가격의 집이라도 이 요건을 채우느냐에 따라 공제가 14억과 12억으로 갈립니다. 경우에 따라 2028년 장기거주 세액공제도 달라집니다. 한국경제가 9월 24일 보도한 "같은 집, 다른 세금" 논란이 여기서 나왔습니다.
| 구분 | 공시가격 30억 (시가 약 43억) |
|---|---|
| 올해 (현행법) | 774만7천원 |
| 내년 (정부 수정안) | 1,203만8천원 (+429만1천원) |
| 참고: 8월 원안이었다면 | 1,536만5천원 |
출처: 부총리 후보자 인사청문회 요구자료를 인용한 JTBC·아시아경제·이데일리 보도(9월 13일).
| 시가 | 현행 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 20억 | 27만6천원 | 10만8천원 ↓ |
| 40억 | 262만7천원 | 325만2천원 ↑ |
| 50억 | 453만9천원 | 978만5천원 ↑ |
출처: 한경부동산밸류업센터(9월 23일) 정리. 공제·세율·세액공제 한도가 함께 작용한 결과입니다.
구윤철 부총리가 8월에 한 설명과 흐름이 같습니다. 시가 20억30억 실거주자는 덜 내고, 30억40억은 비슷하며, 40억~50억 이상은 "정상화"된다는 것입니다. 나라살림연구소는 원안 기준으로 1주택자 중 상위 18.4%(공시가격 22.8억 초과)는 평균 532만원 늘고, 나머지 81.6%는 평균 42만원 줄어든다고 추정했습니다.
올해 종부세는 6월 1일 기준 소유자에게 현행법으로 부과됩니다.
| 항목 | 올해 적용 |
|---|---|
| 과세기준일 | 6월 1일 |
| 합산배제·특례 신고 | 9월 16일~9월 30일 |
| 고지 | 11월 말 정기고지 |
| 납부 | 12월 1일~12월 15일 |
| 1세대1주택 공제 | 12억 (실거주 여부 무관) |
| 공정시장가액비율 | 60% |
| 세율 | 현행 (2주택 이하 0.5~2.7%) |
세액이 250만원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(분납). 올해 12월 납부 방법은 재산세 조회·납부 방법 정리의 홈택스·카드 납부 흐름과 비슷합니다.
Q. 종부세 개편안은 올해 12월 고지서부터 적용되나요? 아닙니다. 올해 12월 고지분은 현행법(1주택 공제 12억, 공정시장가액비율 60%)으로 계산합니다. 정부안은 2027년 고지분부터 단계적으로 적용됩니다.
Q. 비거주 1주택자 공제는 9억으로 줄어드나요? 아닙니다. 8월 3일 원안은 9억이었지만 9월 1일 수정안에서 현행 12억 유지로 바뀌었습니다. 다만 공정시장가액비율과 세율이 오르기 때문에 고가주택이면 세금은 늘어납니다.
Q. 실거주 1주택 공제 14억은 시가로 얼마인가요? 공시가격 14억 기준이며, 정부는 시가 약 20억원으로 설명했습니다. 전체 주택의 상위 2% 수준입니다.
Q. 실거주로 인정받으려면 얼마나 살아야 하나요? 정부안은 1년 이상 거주입니다. 취학, 전근, 질병 요양, 해외 체류, 부모 봉양은 최대 3년까지 거주로 봅니다. 예외 범위는 국회에서 더 넓어질 수 있습니다.
Q. 세부담상한은 200%로 오르나요? 아닙니다. 9월 1일 수정안에서 현행 150% 유지로 바뀌었습니다. 전년 대비 재산세와 종부세 합계가 1.5배를 넘지 않습니다.
Q. 고령자·장기보유 세액공제는 없어지나요? 공제율은 남지만 금액 한도가 생깁니다. 2027년은 800만원, 2028년부터 600만원까지만 공제합니다. 2028년부터 장기보유 공제는 실제 거주기간 기준으로 바뀝니다.
Q. 개편안은 언제 확정되나요? 정부는 9월 3일까지 세법 개정안을 국회에 제출했고 12월 초 통과를 목표로 하고 있습니다. 국회 심의 과정에서 숫자가 바뀔 수 있습니다.
이 글은 9월 25일까지 발표된 정부안과 보도를 기준으로 작성했습니다. 국회 통과 뒤 확정 내용으로 갱신하겠습니다. 개별 세액은 주택 수, 공시가격, 나이, 보유·거주기간에 따라 달라지니 홈택스 모의계산이나 세무 전문가로 확인하세요.
돈벌기종부세 합산배제·과세특례 신고는 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택(공시가격 4억 이하), 부부 공동명의 1주택자는 이 기간에 신청해야 11월 정기고지에 1주택자 혜택이 반영됩니다. 올해 바뀐 부부 공동명의 납세의무자 선택과 인구감소지역 주택 특례까지 정리했습니다.
2026년 9월 25일
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